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        3月搶收:房企三巨頭業績大反轉 中小房企搶收力度大  
         
        發布時間: 19-04-04 10:25:16am     
               
       

           2019年一季度樓市在“小陽春”不確定性爭議中落下帷幕。相比2018年,2019年一季度政策層面熱鬧紛呈。“因城施策”、從“堅決遏制房價過快上漲”到“防止房市大起大落”賦予了樓市未來走向更多撲朔迷離。有房企認為,2019年要更加小心謹慎;也有房企認為,2019年平穩向好。

        3月“搶收”是2019一季度樓市關鍵詞。21世紀經濟報道記者觀察,對于一季度這輪“搶收”,各家房企不遺余力。有資金鏈緊張房企不惜以“價”換“量”,有大房企堅持9折促銷,也有一慣謹慎小心房企緊抓“市場窗口期”,堅持25%毛利率就出售。這足以見得,盡管調控放松之風頻頻吹來,但“活在當下”,“放棄幻想”是房企當前最大的認知。

        房企銷售3月復蘇

        近日,多家房企陸續公布第一季度銷售業績。根據機構統計的數據,相較于2018年一季度同比接近50%的上漲,2019年一季度房企銷售明顯漲幅放緩。

        43日晚間,碧桂園發布3月銷售業績,3月份歸屬公司股東權益的合同銷售金額451.3億元,同比增長2.16%,前3月權益合同銷售金額1200.1億元。至此三家房企巨頭均公布了一季度銷售業績。中國恒大3月份銷售明顯增強,3月恒大合約銷售金額549億元,同比增長11.2%,環比大增155%,前3月恒大累計銷售金額約為1196億元,同比降26.1%。萬科3月份實現合同銷售金額573.7億元,同比增長13.2%,前3月合同銷售金額為1494.4億元,同比降3.1%

        需要注意的是,碧桂園去年6月開始公布的數據為不含合營聯營公司的銷售業績,不過,根據中國指數研究院的統計,碧桂園一季度整體銷售金額在1700億元左右,相比2018年同期的1879.7億元,也存在下降。可見,三大房企巨頭在一季度均出現銷售業績下滑,但是3月份出現回暖態勢。

        在房企巨頭一季度銷售出現下降的同時,部分中小房企“搶收”力度較大。43日,世茂房地產公布業績數據顯示,今年一季度合約銷售金額為407.7億元,同比增長24%,其中3月份合約銷售金額為192.1億元,同比增長22%。此前,中國奧園公布的一季度合同銷售金額為187.3億元,同比增長約38%;融信中國一季度合約銷售額253.5億元,同比增長13.42%;富力地產前三月權益銷售248億元,同比上升約3%。另外,也有部分小規模房企數據下滑明顯。中國金茂公布數據顯示,今年1-3月公司累計取得簽約銷售金額共計283.3億元,同比下降26.7%

        正處于債務高壓之下的泰禾集團(21.240, 0.17, 0.81%)一季度搶收力度非常大。數據顯示,泰禾集團一季度銷售額為263億元,排名第22(中指TOP100榜)。泰禾官方數據顯示,2019年第一季度,從春節后首周15億元,到2月破50億元,泰禾北京90天搶收100億元。其中,泰禾·北京院子二期、北京泰禾·金府大院等項目大幅降價行為尤為受市場關注。以價換量決心明顯。泰禾·北京院子二期春節后首周到訪客戶累計1500多組,單日最高到訪超800人。一季度的北京泰禾·金府大院累計接待訪客6000余組、近2萬人到場,在15天內便集中實現了20億元的業績。

        對此,中指研究院對21世紀經濟報道記者表示, 一季度房企整體銷售業績保持平穩增長,內部的分化也更加明顯,各陣營根據自身戰略發展要求出現業績增速分化,超級陣營“控速保質”增速放緩,第一陣營保證規模平穩發展,中型企業努力擴大增速追趕前端陣營。而一季度受到春節影響,通常會呈現12月份相對低,3月份同比增長現象,20192月同比下降較多,主要是銷售時間短,春節返鄉置業降溫等因素,對三四線布局的房企影響略高,3月同比環比均大幅增長,主要是傳統回暖節點、房企加快推盤,搶收一季度業績有關。

        降速與分化

        上海易居房地產研究院副院長楊紅旭分析,總體來看,一季度房企新房銷售面積同比下跌,新房銷售金額同比小幅度增長。從不同月份來看,12月份樓市降溫,全國新房銷售面積同比下跌3.6%,降溫地區主要集中在中西部三四線城市和弱二線城市,這部分地區房屋成交量明顯下降。最終導致出現的結果是,恒大、碧桂園這類在弱二線、三四線城市布局多的房企,今年一季度銷售增速下滑甚至是負增長,而在一、二線城市布局較多的房企,今年一季度增速就會表現較好。3月迎來樓市“小陽春”,節后購房需求出現反彈,樓市相比2月份出現回暖現象。

        一季度的分化或許將持續。21世紀經濟報道記者發現,2019年,房企對未來拿地判斷各有不同。這意味著市場格局還將變化。

        具體而言,萬科的判斷是,中國房地產市場大概還有20個點城鎮化率的空間。而如果說第一階段城市化以農民進城打工為標志,第二階段的城市化已經開始,那就是都市圈化。比如粵港澳大灣區、長三角一體化、京津冀一體化以及中心城市都市圈等。這其中依然有很多機會,比如粵港澳大灣區中有香港、澳門、廣州、深圳4個中心城市,各具不同的特色和能力,這在全球范圍內也不多見,所以有機會;而恒大認為用一二三四線來劃分城市布局的方法已經過時,他們衡定市場的標準是人口凈流入和有無產業支撐,目前在恒大進入的228個城市中,都有人口凈流入和產業支撐。恒大方面認為,回歸一線城市的時機已經成熟,目前恒大66.2%的土儲在一二線城市,33.8%在三線城市;而碧桂園董事會主席楊國強在業績發布會上直言,長遠看好三四五線城市的房地產市場;龍湖則表示,他們將繼續堅守一線二線,低能級城市不是龍湖的目標市場;曾堅守一二線的融創中國未來可能會向三四線城市發展。融創中國董事長孫宏斌表示:“為了規模三四線城市肯定也要去,但是要看哪些三四線,比如廣州周邊的一些三線城市可能比很多二線都好。所以三四線肯定要去的,但差別很大,需要選擇,浙江、廣東大部分地區我們都會去。”

        “2019年,新房銷售市場會繼續低迷。雖然有少數東部地區市場會出現反彈,但是全國大部分城市還會延續降溫態勢。根據易居研究院年初測算,2019年與2018年的成交面積相比將會出現7%左右的負增長,成交總金額基本上持平或略增。不過,市場集中度仍然會加劇。市場占有率排名靠前的房企其增速排名會依舊靠前,市場份額將進一步提升。關于房企城市布局選擇,龍頭企業目前的基本共識是,優先考慮對一二線、強三線城市進行布局,而對于弱二線、中西部三四線城市,行業龍頭企業則保持較為謹慎的態度。因此,房企今年的城市布局與去年相比出現了較大差異的分化,少數二線城市土地市場重新開始火爆。”楊紅旭總結。

       
         
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