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        房地產行業面臨降負債壓力:今后3年1.8萬億債務待償  
         
        發布時間: 19-04-04 10:23:34am     
               
       

           房企“度日”

        2019年伊始,樓市有點冷,不少房企的銷售出現負增長,尤其是三大巨頭,但是進入3月,房企感受到了“春天的陽光”,銷售出現復蘇。從今年一季度整體來觀察,房企銷售增速同比明顯下滑,而市場和房企的分化也在加劇。對于今年的市場,房企之間也產生了分歧。有的相對樂觀,也有的謹慎;有的看重一二線城市,有的不舍棄三四線城市。總體看,房企的銷售增速目標普遍下調。然而,在失去高增長的日子中,房企面臨巨大的資金壓力,過去的高增長帶來了沉重的負債,數據顯示,在2019-2021年房企將有1.8萬億元的債務到期,2019年到期債券相比2018年就翻了一倍。

        導讀

        今后三年,房地產行業共有1.8萬億的待償債務。分年度來看,2019年至2021年每年需兌付的債券分別為4464億元、5050億元、8918億元。

        42日,剛剛發布年報不久的新城控股(43.220, 0.34, 0.79%),接到上交所的一紙問詢函。針對利潤、資金往來、現金流與貨幣資金、房地產開發業務等方面,上交所共提出16個問題。其中,要求披露經營活動和投資活動現金流緊張的主因,成為外界關注的焦點。

        2018年,新城控股實現合約銷售額2211億元,漲幅達75%,規模位列全國房企第八位。但過去三年(2016年至2018年),公司的經營活動和投資活動現金流量凈額之和均為負值,分別為-6.10億元、-102.41億元和-161.96億元。

        這代表了房企的一種普遍狀態。雖然銷售數據不斷攀高,但回款和融資情況不佳,導致現金流不暢,負債率上漲。

        2017年下半年以來,房地產業融資渠道收緊,融資成本抬升,追求擴張的房企借了大量高息債務。而在銷售端,銀行放款周期拉長,又影響了回款速度。這兩項因素共同作用,抬高了房企的負債率,并削弱了償債能力。幸而去年末融資閘門開啟,很多企業借機補充低成本資金。

        但更大的考驗即將到來。根據世聯行(6.510, 0.06, 0.93%)的統計,2019年至2021年的三年間,房地產行業共有1.8萬億的到期債務。其中,2019年需兌付的債券規模為4464億元,比2018年增加近一倍。

        高增長的代價

        在上交所對新城控股的問詢中,還有一項內容值得注意,即利息支出的資本化占比較高。年報顯示,公司2018年資本化利息支出為88.50億元,同比增長428.99%;資本化利息支出金額分別占總利息支出和歸母凈利潤的94.58%84.36%,同比分別增長17個百分點和57個百分點。

        利息資本化是指將借款利息支出確認為一項資產。上市公司實施利息資本化通常有一定的會計處理依據,但在企業經營狀況穩定時,利息資本化的額度和占比通常不會發生大幅波動。

        北京某會計師事務所相關人士向21世紀經濟報道記者指出,如果利息資本化額度出現大幅增長,或占比大增,通常意味著借款規模和利息支出大幅提高。

        對于規模快速增長的新城控股而言,融資規模增加是正常現象,但融資成本提高顯得有些意外。數據顯示,新城控股在2018年的整體平均融資成本達到6.47%,而2017年,該成本僅為5.32%

        事實上,作為民企,新城控股的融資成本并不算夸張。公開信息顯示,到2018年,一些民企的海外發債成本已經超過10%,綜合融資成本也在8%以上。總體來看,去年上市房企的平均融資成本普遍提升1.52個百分點左右。其中,央企大多能維持在5%左右的水平,地方國企和民企相對較高。

        但由于競爭日趨激烈,房企仍然追求規模擴張,即便是高息債務,也被照單全收。世聯行統計顯示,截至20181231日,房地產業境內外發行債券余額約3.2萬億元,其中民企占比近半。

        銷售方面,雖然大部分企業創下銷售額新高,但回款情況并不好。“上半年銀行額度卡得很緊,放款周期長;下半年房貸利率開始松動,但到四季度,市場就往下走了。”北京某房企人士稱,這種情況對回款率影響很大,很多區域公司的回款率,能達到60%就算不錯,“個別項目12個月內都難到賬”。

        這些因素導致房企負債率攀升,觀點指數研究院的統計顯示,到2018年末,30強上市房企的平均凈負債率為110.68%,雖然部分企業低于50%,但“總體來說經營風險依然很高”。該機構還指出,由于流動性較差,30強房企的償債能力在下降。

        上海易居研究院智庫中心總監嚴躍進將其稱為“高增長的代價”。他表示,在調控嚴厲、融資環境不佳的情況下繼續追求規模,就必須承受負債率高、流動性差的結果。

        “保命”與“保本”

        據悉,2019年,很多企業在制定銷售目標的同時,仍然對“降負債”和“回款率”有著明確要求。

        去年年末,房地產國內融資閘口開啟,并延續至今。其間,很多房企抓住時機實施融資,并用成本較低的新債,替換舊有債務。

        中原地產的統計顯示,今年3月,房企的融資規模已經超過3000億元,日均融資規模超過百億。3月末的融資動作尤為密集,日均融資規模接近200億。融資成本也有一定的下降。

        分析人士普遍認為,這能夠改善企業的流動性。但隨著償債高峰期的到來,能否解決根本問題尚存疑問。

        世聯行指出,今后三年,房地產行業共有1.8萬億的待償債務。分年度來看,2019年至2021年每年需兌付的債券分別為4464億元、5050億元、8918億元,壓力逐年增大。盡管今年的到期債務規模是三年中最小的,但仍比2018年增加近一倍。

        該機構還表示,進入今年二季度后,境外償債壓力也將增大,而且絕大部分為成本高企的美元債務。

        觀點指數研究院指出,“在‘借新還舊’這個命題上,顯然占據明顯溢價優勢的是大型房企、國企或財務管理突出的民營企業,而一些規模較小的則只能更多地選擇‘保命’而不是‘保本’。”因為有不少企業的美元債融資的利率達到13%以上,更有個別利率高達15%。相比繼續做大,解決生存問題更為重要。

        壓力之下,房企不得不想方設法加快資金回籠。世聯行認為,2019年將是“房企促銷大年”。政策方面,一些高庫存的城市或將陸續微調。但由于地方政府對房企直接降價普遍持否定態度,所以今年的促銷會更多以首付分期、送裝修、送家電、送車位等方式呈現。

        在公司戰略層面,資金面緊張也會帶來一些變化。在區域布局上,除了恒大、碧桂園等下沉幅度較深的大型房企,以及區域性房企外,多數大中型房企都在夯實一二線城市和核心城市圈的布局,從而尋求區域和資金的安全。

        嚴躍進指出,今年春節過后,鄭州、昆明、青島、重慶、成都等二線城市土地交易旺盛,其中就有房企收縮戰線的因素影響。

       
         
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